从追逐暴利到价值回归，内地房地产业经历了漫长的时间；从建立单一价值观到尊重多元化价值，内地房地产业仍只是开始。

　　当日趋强烈的融资渴望迫使越来越多的房地产企业主动接受市场制度的规范，我们有理由相信，一个更为清澈明媚的产业终会呈现在世人的面前。因为上市，不仅仅是一条资本之路，更是一条通往透明、公正、纯粹的阳光之路。

　　相信我们能够从中不断发现优秀的企业。在以往的岁月中，它们或许为我们所忽略，或许为我们所误解，但随着这一进程的展开，《第一财经日报》将开启一段令人欣喜的发现之旅。

从上市公司角度透视房企价值

　　中国房地产业已经走过了20多年曲折而蓬勃的历程，基本完成了市场化、货币化的进程，并正在展开证券化、公众化的新的进程。在新的发展格局中，越来越多的人意识到了房地产的金融属性，甚至把房地产作为一种金融行业来看待。

　　房地产业和金融业的亲密关系是天然的。从土地购买、开发建设、房产销售、房地产经营几个主要阶段看，流动资金是串接的关键因素，决定了房地产的开发经营不能脱离金融的支持。从金融业来看，贷款中房地产占很大比重，房地产作为一种不动产的保值和增值特点，也使其天然地成为抵押品。最近，上海证券交易所与中证指数有限公司公布了对沪市上市公司行业分类的更新，这个行业分类是参照摩根士丹利和标准普尔共同发布的全球行业分类标准(GICS)，结合中国上市公司的实际情况而确定的。“金融地产”为十大一级行业，具体包括银行、保险、资本市场、房地产管理和开发。

　　然而，必须承认，目前的金融市场对于房地产的发展支持是不够的。当前房地产的融资过分依靠银行支持，而企业过分注重短期利益，只想快速回笼资金，很少长期持有物业。这种“项目制”的短期发展模式存在的隐患是显然的。近年来，大量内地房地产企业到香港上市，说明它们在内地的金融体系中，发展还捉襟见肘。即使万科这样享有盛名的公司，也感到内地资本市场的效率和灵活性，比起香港市场来说仍有相当差距。

　　随着不断的调控，如提高对开发商的自有资金和资质要求，严格执行开发项目要有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”管理，强化对土地储备贷款的管理，房地产业的资金和土地门槛越来越高，相应地，行业整合的速度会加快。但整合本身也需要更多的金融工具的运用，事实上对金融业提出了更高的要求。

　　不过，在问题的另一面，人们也许要问，为什么金融业对房地产业会有所顾忌？除了政策因素，也与房地产公司自身的诚信与治理能力相关。“水下”、“台底”、“灰色”，是社会对这个行业一直的看法。尖锐的评价甚至说：“光一个税的问题，有哪几个公司敢拍胸脯说自己没有问题？”

　　过去20多年，尤其是上世纪90年代以后，千军万马千方百计进军房地产，既造就了繁荣，也带来诸多隐患。当整个市场增强了房地产的社会属性、政治属性，当市场环境从“潜规则”为主到以刚性规则为主，从不透明到透明，从信用匮乏到信用为上，从消费者缺位到消费者为本，等等，房地产企业面临的是一次历史性的大转折。那种八仙过海、群魔乱舞的情况将在不断洗牌中终结。过去，做房地产就是搞项目，搞地，空手套白狼，而现在，要做好房地产，必须做公司，做好公司，做受人尊敬的有信用和价值的公司。

　　当中国房地产业向和谐时代转型，向规则时代转型，向公司时代转型时，那些扎扎实实按照公司治理、管理的原则一直努力经营、创新价值的房地产企业就会凸显出其价值，例如人们经常提到的追求“阳光下的利润”的万科。如果说以前很长一段时间里，房地产业就像特种行业，不少房地产公司像是在马路上横冲直撞、不守规则的“特种车”；那么在未来，依照资源配置的市场化原则、公司治理的规范化原则、产业运营的专业化原则而行动的房地产公司，才可能得到市场真正的认同。

　　由《第一财经日报》和第一财经研究院发起的“2007年度中国房地产上市公司价值榜”系列活动，严格按照上市公司的价值标准对中国房地产上市公司进行评选。我们希望这一评选能够彰显真实的价值，真正的价值和立足长远发展的价值，因为这不仅是一个行业的事情，也是关乎国计民生的事情。

第一财经2007年房地产上市公司价值榜指标体系

　　Brain-trust　研究背景

　　当融资成为房地产企业发展的关键要素时，要否上市已经没有疑问，如何上市、在哪里上市、上市之后的策略等问题转而成为关注的焦点，资本市场的价值表现也就将左右房地产上市公司的长远发展。对投资者而言，如何选择房地产上市公司，品牌、土地储备还是财务能力，其核心其实就是这个公司的价值。第一财经2007中国房地产上市公司价值榜正是试图通过这样的评选活动，对房地产上市公司进行价值盘点，以推动房地产企业的资本运作，提高对房地产上市公司的资本关注度，这是一件相当有意义的事情。

　　第一财经研究院直属于第一财经传媒有限公司，以权威及时的商业资讯，独特视角的专业研究，依托第一财经强大的传播平台，打造中国商业资讯研究、传播、市场价值实现新模式。研究院拥有权威的专家学者队伍，国内著名经济学家、政府决策部门官员、高校和权威研究机构知名学者、教授组成“第一财经研究院学术委员会”，并直接担纲研究工作。同时，我们组建了强大的研究团队，现有研究人员90%以上为知名学府硕士或博士，研究范围涵盖宏观经济、区域经济、金融、房地产、医药、汽车、商业零售、通信、能源、钢铁等诸多领域，高素质的团队提供高品质的研究成果。

　　研究院现有房地产研究团队具有多年的行业研究和实际运作经验。房地产行业的相关产品体系比较成熟，内容不仅涵盖了日、周、月、季、年的全周期行业跟踪研究，而且在商机分析、政策把握等方面有独到见解，能够满足企业和投资者等多方面的需求。今后研究院将在地产指数、地产财经等方面继续强化其研究特色，并努力打造成为此类研究领域的领航者。

　　Research　Diversification　研究方法

　　第一财经价值榜将秉承第一财经高端、权威、严谨的品牌定位，体现研究院专业、高质、独特的研究风格，依托第一财经研究院的综合研究实力，客观挖掘和揭示房地产上市公司的内在财经价值和投资价值。

　　作为一个新兴行业，房地产企业价值评价标准与一般制造业有很大不同。比如虽然是资本密集型行业，但企业的资本规模却普遍偏小，流动资产比例相当大,负债率相当高；虽然现金流很庞大，但净现金流却往往是负的，收入利润的波动也很明显……在这种情况下，如果采用一般的上市公司分析体系往往难以真实反映企业的价值高低。正因为如此，本次排行榜中拟采用“三个结合”的研究方法，即定性分析和定量分析相结合并以定量分析为主，专家评判与实际运行相结合并以实际运行为主，历史表现和潜力发展相结合并以潜力发展为主的研究方法。

　　具体的研究方法包括专家调查、数据分析（上市公司财务报表、数据直送）和民众调查方法等。

　　Structure　of　the　list　榜单设计

　　房地产上市公司的价值集中体现在四个方面：财富价值——公司价值的历史积累；成长价值——公司价值的增长空间；品牌价值——公司价值的持续保证；社会价值——公司价值的文化基础。这四个要素是房地产上市公司价值的核心，体现的是其价值的不同方面。因此我们选择了财富价值榜、成长价值榜、品牌价值榜和社会价值榜作为第一财经2007房地产上市公司价值榜的分榜单，排出TOP10，然后将这四者综合起来形成综合价值榜，排出TOP20，以反映一个房地产上市公司的综合价值。主榜单反映的是一个房地产上市公司的综合价值，而各个分榜单则体现了其在某个细分领域的领先水平。

　　在主分榜单之外，我们还特别设计了投资价值榜、IPO价值榜、CEO价值榜等特别榜单，将分别反映房地产上市公司股票的投资价值，已经进入上市流程或有意上市房地产企业的市场价值和房地产企业CEO的价值。

　　主榜单——综合价值榜TOP20
　　分榜单——财富价值榜TOP10
　　——成长价值榜TOP10
　　——品牌价值榜TOP10
　　——社会价值榜TOP10

　　特别榜单——投资价值榜TOP10　
　　——IPO价值榜TOP10
　　——CEO价值榜TOP10
　　Process　of　the　list　榜单流程

　　主分榜单
　　第一步：初选。在沪深89家、港16家、港本地10家房地产上市公司中，按照一定的标准初选出50~60家左右，作为主分榜单的研究对象；
　　第二步：数据采集。分别采用德尔菲法、财务报表及直送、市场调查等多种方式，采集数据；
　　第三步：数据分析。以所采集数据为基础，对这50~60家上市公司进行指标计算；
　　第四步：榜单。排出分榜单的TOP10，主榜单TOP20。

　　特别榜单　
　　第一步：确定目标公司。根据一定标准，选择投资价值榜目标公司，列出IPO及准IPO房地产企业名单，选择CEO候选人；
　　第二步：联系及数据采集。采用数据递送、财务报表、专家打分、市场调查等多种方式，采集所需数据；
　　第三步：数据分析。以所采集数据为基础，对目标公司进行指标计算；
　　第四步：榜单。排出特别榜单的TOP10。

　　Index　System　指标体系

　　以经典的上市公司财务分析指标体系为基础，结合房地产行业的行业特点，以规范、全面、科学为导向，构建第一财经2007房地产上市公司价值榜的指标体系，评价指标将从以下几个方面中综合选取：
　　●规模和质量（总资产、净资产、房地产业务收入等）
　　●经营效率和盈利能力(毛利率、净利率、ROA、ROE等)
　　●偿债能力（资产负债率、流动比率等）
　　●投资价值(股价增长率、EPS增长率、股利增长率等)
　　●成长性(土地储备、收入增长率、净利润增长率、销售面积增长率等)
　　●管理与战略（组织结构、战略导向、业务流程、合作和联盟等）
　　●公司形象与公益（公司领导力、　行业地位、　企业文化和声望、　纳税额、公益支出等）
　　●公司治理(规范治理、信息披露、政府关系和影响、董事会、监事会和独立董事等)