房地产：A股明星

　　正当国内资本市场波澜壮阔之际，房地产无疑成为这一轮牛市当中最耀眼的明星板块。

　　以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表的房地产龙头企业，凭借其丰富的土地储备、优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张，为市场的高估值提供了可靠的长期消化能力。

　　而金融街、北京城建、北辰实业、陆家嘴、中华企业等为代表的区域龙头，则在各自特定区域有着其他开发企业难以比拟的土地、资金以及政府资源等方面的优势，从而受到市场的关注以及热情追捧。

　　在国内资本市场持续低迷的十余载中，房地产却经历了空前强劲的发展势头，最终达到如日中天的境地。因此，从2006年年中到现在，短短一年时间内，房地产在A股市场的表现，堪称20年来国内房地产行业快速发展壮大的一次厚积薄发的表演。

　　开发企业的“元老”

　　纵观A股市场的几十家上市开发企业的基本资料，不难发现当中有着许多房地产行业“老字号”的身影。

　　1988年11月1日，万科企业股份有限公司在深圳得以设立，并在1991年1月29日成为国内最早的房地产上市公司。经过近二十年的精耕细作，万科已经成为全国房地产的领军企业。其项目已经深入到全国各大城市，让“万科”成为国内房地产开发领域的金字招牌。截至2006年年末，万科已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中按持股比例计算的规划中项目1536万平方米，形成以长三角、珠三角和环渤海为主,以其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的“3＋X”跨地域布局。

　　事实上，万科只是一个最具典型的代表。同样是在深圳，招商地产、金地集团、深振业、深物业等一大批上市公司，都不失为国内房地产行业的“元老”。而北京城建、北辰实业、北京首创、中华企业、浦东金桥等等，同样在自己的独特领域有着骄人而且漫长的历史。

　　可以肯定地说，A股中最早的房地产企业，开创了一条开发企业做大做强的必经路径，也树立了开发企业走向规范化管理的一个标杆。

　　榜样的作用是无穷的。继深圳之后，巨头辈出的广州开发行业，迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂园等一大批具备全国影响力的开发巨头，值得关注的是，这些巨头的诞生，无不是凭借“上市”的路径而得以实现。更为重要的是，随着行业的规范，已经越来越多的开发企业开始效仿前人走过的路子而假道资本市场。今年以来，二线地产企业的上市已经在A股和H股风起云涌。

　　开创行业黄金时代

　　进入2007年后，房地产板块继续成为A股市场的投资热点。据Wind资讯前不久的统计显示，申万房地产指数上涨趋势明显，并且在近期屡屡创下历史新高。分析人士认为,虽然地产股短期估值已经不低，但从业绩的超预期增长以及资产重估两大决定因素看，此类股票仍将是贯穿本轮牛市的重要投资主线之一。

　　与股票的持续走热相对应的是，国内房地产企业的盈利能力，在不断升温的房价之下，显得格外突出。

　　日前有媒体报道，万科集团董事长王石表示，万科预计在两年之后超越现在的世界最大的住宅开发企业美国帕尔迪。万通集团董事局主席冯仑也在近期发表的文章中指出，去年年初，万科市值大概300亿元，到去年年底万科的市值超过600亿元。前年万科刚超过100亿元的销售额，去年达到212亿元，今年如果不出意外，万科会有400亿元的销售额，市值会达到1400亿元。

　　于2006年7月31日在上交所挂牌的保利地产，虽然上市时间不长，但是其在全国各大城市的雄厚实力同样惊人。截至2007年6月22日，保利地产市值498.74亿元，仅排在老牌房企龙头万科之后，成为上市房地产龙头企业之一。去年，保利地产主营业务收入达40.27亿元，净利润增长达62％。2007年，该公司还计划增发不超过3.5亿股A股，所增发募集的资金主要用于投资该公司的九个房地产项目，计划总投资额达134亿元。2007年一季度报告显示，该公司实现主营业务收入和净利润分别为6.11亿元和0.78亿元，比上年同期分别增长47.98%和55.19%。

　　除了万科、保利等全国巨头，一批区域龙头也在近年显示了强劲的增长实力。例如陆家嘴，从2007年开始，该公司步入租赁转型的收获期。公司此后每年将有十几万到几十万平方米物业竣工。从在建规模来看，至2007年底，陆家嘴就有望成为内地最大的持有物业投资商，将在人民币升值过程中首先而且最大程度受益。        

　　而最近两个月以来股价表现突出的北京城建，则因为地域优势而面临前所未有的发展机遇。据悉，北京城建作为奥运工程的主要投资商之一，拥有垄断性奥运地产资源：奥运村、五棵松体育中心部分产权，并将于2007年开始分享奥运资产带来的巨大升值。有机构分析，未来3~5年，北京城建将有50%左右高复合增长。利润主要来源于：存在高溢价的在建普通商品房和奥运项目，目前已经实现很好的部分销售；大量一级土地开发，将带来巨额、无风险收益。

　　预计，随着人民币升值预期依然存在以及国内经济的持续向好，地产企业在资本市场上的如鱼得水，更多房地产开发企业借机扩张的势头也更为猛烈，从而让房地产行业的黄金时代得以延续。

　　被普遍看好的前景

　　尽管国家针对房地产行业的调控压力没有消失，但是随着房价的不断上涨，房地产上市公司仍然被视作国内最具投资潜力的板块。

　　根据深圳市国土资源和房产管理局发布的《2007年1～5月深圳房地产市场分析报告》显示，2007年1～4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。

　　同时，沉寂了一段时间的上海楼市也在近期呈现上涨态势。上海的二手房市场交易表现相当活跃，成交价格涨幅相当明显，成交量开始回升。

　　另外，今年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，环比上涨1.0％，涨幅比上月提高0.3个百分点。

　　房价上涨解释了本轮地产股的上涨。联合证券分析师认为，在流动性泛滥的背景下，国内资产价格的重估进程将持续。从1996年开始，我国就进入了持续降息通道，货币投放量长期持续高增长。

　　而2005年开始的人民币升值则加速了国内流动性的泛滥。考虑到在升值期间大幅升息的空间不大，因此预计在人民币升值过程中,流动性将保持充裕甚至过剩，而资产价格也将在此过程中得到不断重估。由此看，只要人民币升值的过程没有结束，地产股的估值就将倾向于不断上升。

　　国信证券分析师也指出，知识分子人群的爆炸性增长、证券市场财富转移带来的消费、大量外籍人员到中国就业等因素，都将增加对房地产的需求，房地产企业未来销售前景乐观，预计大部分房地产开发公司未来几年净利润都将出现爆发式增长。    

　　另据Wind资讯统计，在剔除亏损企业后，房地产开发上市公司市盈率(前推12个月)为83.83倍，可以说估值处于绝对高位。但是，从动态估值角度看，地产板块市盈率下降趋势却非常明显，2007~2009年地产股动态市盈率分别为52.54、35.16、22.21倍。可见，业绩的快速增长将迅速降低地产板块的估值风险。因此，在重估引发的估值提高与业绩增长带来的估值下降的双重作用下，地产股带来的收益很可能会远超市场平均水平。

附表　部分A股房地产上市公司市值一览

　　资料来源：本报整理
　　截止时间2007年6月29日,仅供参考
　　企业 市值
　　万科企业股份有限公司（000002.SZ） 1245亿元
　　保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH） 505亿元
　　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 475亿元
　　（600663.SH）
　　招商局地产控股股份有限公司（000024.SZ） 360亿元
　　金融街控股股份有限公司（000402.SZ） 312.75亿元
　　北京首创股份有限公司（600008.SH） 251亿元
　　金地（集团）股份有限公司（600383.SH） 227.9亿元
　　北京城建投资发展股份有限公司（600266.SH） 207亿元
　　中华企业股份有限公司（600675.SH） 206亿元
　　北京天鸿宝业房地产股份有限公司（600376.SH） 96.5亿元
　　珠海华发实业股份有限公司（600325.SH） 95.8亿元
　　广宇房地产集团股份有限公司（002133.SZ） 44.35亿元

港股神奇

　　7月3日，广州地产集团合景泰富（1813.HK）在香港正式挂牌上市，通过发行占总股本约33%的股份，集资45.5亿港元，合景创始人孔氏三兄弟也从而一跃成为身家90多亿港元的富豪。合景这个在大鳄云集的广州显得并不突出的中型开发商，凭借香港股市又一次塑造了内地地产股神奇的传说。

　　2005年中，富力地产上市至今，两年多内创造了股价上涨近9倍的神话，掀起内地地产股受追捧的热潮。这一财富示范效应在碧桂园（2007.HK）上市时达到顶峰。今年4月底，碧桂园在香港正式挂牌，股价以上限5.38港元定价，IPO集资129亿港元，成为内地房企规模最大的一次集资，而且其路演之后由于受到香港众多富豪如李兆基等的看好，最终超额认购255倍。冻结金额达3300亿港元，是香港股市第二大IPO，仅次于去年10月上市的“巨无霸”中国工商银行。

　　用香港证券界的话来说：“每十个香港人，就有一个去申请认购碧桂园的股份。”这种对地产股的天然亲近情结，在全球股市中，大约只有香港股市才可以看到。

　　在大鳄上市受到追捧之后，众多中型开发商随之步入赴港上市日程。这类开发商的特点是规模不大，土地储备不大，但是产品线有一定特色，而且在上市前往往由于受宏观调控影响，出现一定的资金压力，而他们也几乎都无一例外地接受了外资投行如大摩、瑞银等的风险投资，通过这笔风险投资扩大了土地储备，补充了运营资金。

　　以合景为例，它前身为合景房产，成立于1995年。在广州大发展商云集的情况下，昔日的合景泰富并不显眼。直至2004年，该集团以当时全市最高楼面地价纪录的价格拿下CBD珠江新城的一幅商业用地以及一幅住宅用地，宣布进入高端市场，引起业界关注。

　　相比富力地产、合生创展及碧桂园等华南地产商，合景泰富330万平方米的土地储备以及集团规模显得比较单薄。而且公司负债较高，截至2006年底，公司的总借贷为24亿元，其中12亿元在年內到期，据了解，此次IPO募资所得会有约6亿元用于还债。

　　合景顺利上市，离不开其保荐人大摩的保驾护航。2006年11月16日，大摩旗下的SSF　swift　以现金8480万美元认购合景泰富股份，占7.5%。

　　在大摩的资金助力下，合景泰富展开一系列拿地动作。2007年初以近18亿元拿到苏州三块地块，完成了苏州的战略布局。分析师认为，“频繁的拿地举动，正是为临近的上市添加动力和成功的砝码。应该说筹谋已久。”　

　　地块的取得非常关键。截至2006年度，合景泰富物业开发收入占98.8%，酒店、写字楼及其他商用物业开发，其来自物业投资部分的经常性收益应随时间增加。

　　此外，大摩还以其研究言论助推合景泰富。其研究资料显示，合景泰富2005、2006年的利润分别为1.33亿元和1.57亿元人民币。大摩研究报告预测，合景泰富今年纯利可达到9.73亿元，较去年增长5.2倍。

　　可以说，无论是富力、碧桂园还是合景，这些地产股受到追捧的深层原因，都在于它们相比其他行业显得更优越的成长性。正是由于这样的市场预期，使它们频频上演鲤鱼跳龙门一飞冲天的戏码，从受困于宏观调控到IPO获得大笔资金后借宏观调控“大鱼吃小鱼”而壮大，近几年来内地房企的飞速扩张，与港股为它们提供资本平台后盾是分不开的。

　　港股的雄起神话还在继续，富力地产流通市值每年增长一倍的示范效应还在继续，碧桂园依然是目前流通市值最大的地产股，合景正欲借势腾飞……只要人民币升值、城市中心土地有效供应减少、城市化进程加快这三个现状还在持续，港资对于成长性极强的内地地产股的追捧就还会继续，而上市房企越调控活得越滋润，自然也成为毫无悬念的答案。

最新闻

　　最大规模的内地房地产IPO：碧桂园　

　　今年4月20日在香港联交所挂牌上市的碧桂园控股有限公司(2007.HK)，吸引超过60万香港股民认购，一再获香港恒基地产、新世界发展、中信泰富和嘉里建设等巨头力捧，总募集金额高达129亿港元，其规模仅次于去年10月上市的“巨无霸”中国工商银行，成为内地房企登陆港股的最大一单。

　　上市后，其大股东杨惠妍持股量59.5%，股票市值超过张茵一跃成为中国内地新首富。

　　据悉，碧桂园上市获得5名企业投资者入股，其中李兆基持有的兆基财经及新世界发展主席郑裕彤分别斥资10亿港元认购，郭鹤年持有的企业Honeybush、中信泰富及淡马锡则各自斥资5亿港元入股。

　　规模最大的A股地产公司：万科
　　
　　万科企业股份有限公司（下称“万科”，000002.SZ）总经理郁亮今年3月20日接受本报独家专访时确认：2006年万科实现销售收入212.3亿元，增长52.2%，成为国内首家销售额突破200亿元的房地产企业。

　　根据万科的计划，2007年公司希望公开增发不超过20%的股票，融资额度在90亿到120亿元之间，此外还有与基金和外资的合作。

　　在过去3年间，万科每年销售量增长率几乎都为50%，复合增长率也接近60%，远远高于30%的预期目标。

　　郁亮预计，今年万科新开工面积将达700万平方米，预计今年万科销售总规模也有较大增长。

　　最失意的准上市地产公司：顺驰

　　孙宏斌在“对赌”摩根士丹利失利、私募计划流产之后，秘密接洽神秘的路劲基建，出让顺驰（中国）的控股权，昔日高歌猛进的地产黑马声息渐歇。持续了近一年多，被称为“蛇吞象”的路劲基建（1098.HK）收购顺驰（中国），最终达成。孙宏斌谋划的顺驰（中国）IPO，最终没有成行。

　　今年5月16日，路劲基建董事局主席单伟豹宣布，“将在今年6月左右完成对顺驰B资产包的梳理工作，从而最终结束对顺驰地产复杂问题的全部整合”。

　　此前，在5月7日的股东大会上，路劲基建的股东们全票通过了第6次向顺驰（中国）注资6亿港元短期贷款的议案。至此，路劲已向顺驰注资共计23亿港元。

　　另外，孙宏斌此前声称顺驰(中国)不动产网络集团今年登陆纳市，对此，顺驰不动产总经理王学泉已经将此修正为“这只是意向性的时间”。

　　最早宣称回归A股的内地公司：复地

　　鉴于目前A股估值高于H股，已在港上市的复地(集团)股份有限公司(2337.HK，下称“复地”)今年2月23日发布公告，申请在内地发行A股，其所筹资金净额将主要用于公司的房地产项目开发。

　　复地总裁范伟表示：“现在H股回归A股是个趋势，复地只不过是顺应这股潮流罢了。”内地整个房地产行业的业务发展都在扩大规模，回归A股是趋势，但最终能否成功“回归”还要待董事会及有关部门的批复。

　　复地已向中国证监会及相关部门提出申请，发行每股面值人民币0.20元的A股，并将其在上海证交所上市。该公司同时表示：如果相关政府部门坚持面值为人民币1.00元的A股才可上市，公司将进行股份合并以达到这一要求(目前其H股面值拆股为0.20港元)。

　　最大规模回归A股的内地公司：富力

　　继复地之后，富力地产(2777.HK)也表示回归A股市场。该公司发布公告称，已向中国证监会递交申请，计划发行不超过4.5亿股A股，占扩大后股本约12.3%。

　　富力董事长李思廉不肯透露A股股价拟设定为多少，只表示会参考H股股价。而根据近日富力地产在H股的股价为20港元/股左右的水平，若地产股不发生较大变动，预计富力至少可在A股市场再融资100亿元人民币左右。

　　富力方面表示，一切发行A股的详细事宜，要等待6月18日股东大会召开后才能明确。所发行的A股，“集资所得将用作物业发展及相关政府部门批准的用途。”

　　富力此次回归A股，则成为目前股改完成后的红筹地产股回归标本。比如在内地与香港股市股票面值不一的情况，富力拟请求发行0.25元面值的A股或者将股份合并，发行内地通行的1元面值股票。

　　最经受波折的准上市公司：SOHO中国

　　在2002年那个时间点，潘石屹的SOHO中国正处于飞速发展期，其对资金的渴求远甚于现今。当时潘石屹对外宣布，要将SOHO中国同时在美国以及港交所上市，但高调并没有收获良好的预期。

　　对此，张欣在2006年的地产金融论坛上透露原因，美国资本市场当时出于中国的政策不确定，给SOHO中国定的市盈率太低。

　　在今年1月12日，《第一财经日报》获得了SOHO中国将赴港上市的消息，但潘石屹对此事一直采取不回应的态度。接近SOHO中国的知情人士表示：“老潘是一朝被蛇咬，十年怕井绳，毕竟几年前SOHO中国高调宣布准备在美国以及中国香港同时上市，但最终上市计划流产。此次SOHO中国赴港上市，老潘是铆足了劲，现在一切小心谨慎就是害怕再生枝节。”

　　近期香港方面的消息显示：ＳＯＨＯ中国重启IPO，拟在港公开招股，高盛为是次上市承销商。

　　从2002到2007年，时间过去了5年，潘石屹又站在了当初被人拒绝的地方，和当初上市的驱动力一样，潘石屹在寻求资金上的支持。

　　最幸运的上市地产公司：广宇集团

　　创办于1987年的广宇集团股份有限公司（下称“广宇集团”），是浙江地产开发历史最早的老牌房企。相比之下，负有盛名的绿城中国（3900.HK）至今不过13个年头。

　　名气不大的广宇集团今年4月27日挂牌深交所中小板。在如今亢奋的A股市场上，6300万股的盘子、10.80元/股的发行价绝称不上耀眼，但它却“意外”地成为浙江首家A股IPO房企。这在杭派地产中掀起了不小的波澜。

　　其实，在2005年宏观调控之前，广宇集团内部就盛行这么一句话：现在的目标不是赚多少钱，而是确保能安全地活下去。

　　在宏观调控的大背景下，突然上市的广宇集团其实就一个生存诀窍——稳。除了在杭州打拼，他们不惜去二、三线城市，以“零利润”拿地，虽然因此长期遭遇储地不足的难堪，但活得久、站得住还是成了“硬道理”。