近年来，我国房地产价格的持续上涨问题，倍受社会各界的普遍关注。对于一些中低收入的老百姓来说，拥有一套属于自己的住房，近乎成了一种奢望。所以，很多消费者就将目光转向了再交易住房，即老百姓俗称的“二手房”。随着住房市场消费
群体观念的逐步转变，以及二手房的价格优势，我国“二手房”的成交数、面积、金额及平均单价等方面每年均有大幅度提高，“二手房”买卖也由零散、无序走向市场化、规范化，这标志着“二手房”逐渐从住房消费市场的“冷门”成为关注热点。本
文就国内二手房以及长沙市二手房的现状分析出发，来探讨一下二手房市场发展存在的问题以及下一步发展的建议。

　　１、我国二手房市场的发展现状分析

　　（１）我国住房市场购买群体的消费观念正在逐步发生转变

　　随着我国商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化，以及居民对住房需求的迫切性，加之目前二手房市场信息的逐步透明化、市场化，消费者逐步将购买住房的注意力从一级市场逐步转移到二级市场，过去的那种“旧不如新”、“买
房只买新房”的观念已慢慢淡化，取而代之的是如何购买适合居住、在购买者承受范围之内的住房。这种消费观念的转变，给二手房市场的发展带来了巨大的需求潜力。

　　近几年，城市流动人口的大量增加，使得城市的住房供应压力也越来越大，而住房一级市场房价的不断攀升也让“手头拮据”的需求者望而却步，相比之下，二级市场价格的相对平缓给购买者提供了另一解决“安家乐业”的途径。根据２００５年的
一份市场调查，有５４．５％的消费者表示了有购买二手房的需求。

　　（２）国家支持住房梯级消费、建立多层次住房保障体系的政策导向，给二手房市场发展提供了政策动力

　　一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场等，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接
近４０％。二级市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。我国房地产市场由于发展历史短，目前的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方
面新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置，这一问题已引起国家高度重视。“十一五”发展规划中明确指出“要加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”，２００６年出台的“国十五条”中也明确指
出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。可以预见，随着国家对住房市场调控力度的加大和存量住房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手方市场相匹敌和共存的市场形态
尤其是在一些主要大中城市，二手房市场将快速发展，二手房交易将日渐活跃，在整个住房市场交易中的比重将持续上升，二手房市场具有广阔的市场前景。

　　（３）房地产开发规模增长，一手房市场的发展带动房价的整体上扬，从而激活了存量二手房进入市场

　　国内有专家说过，当前中国房地产市场存在一个死穴，就是没有充分盘活二手房市场。这样的观点有说服力。实际上一手房市场与二手房市场的联动对于促进房地产市场的健康发展起着相当重要的作用，它是建立健康而层次分明的房地产市场的基础
之一。一手房市场的发展带动房价的整体上扬，从而激活了存量二手房进入市场；二手房搞活以后会出现一手房进一步的繁荣，就能形成购房消费的良性循环，进一步活跃市场拉动需求。二手房交易量的大幅度上升和价格稳中有升，必然会对一级市场产
生比以往更加显著的影响；而大批通过转按揭出售商品房的业主和出售已购公房的业主将转向商品房的购买，真正实现“弃旧换新”，从而为一级市场提供新的需求。正所谓“卖了旧房买新房，出租小房买大房”。

　　再者，当前宏观调控下，土地和资金都紧缩，新增量供应可能会受到影响的情况下，二手房市场的供应显得更为重要。举个很现实的例子，这几年长沙市经济适用住房量供不应求，其供需压力很大。如果二手房扩大了，就可以减少经济适用住房压力。
因为中低收入家庭完全可以通过二手房市场来解决和改善住房问题，而不一定都要通过经济适用住房。

　　（４）各地区二手房市场发展极不均衡，与成熟市场相比仍有差距

　　目前，我国各地区二手房市场所处发展阶段不一，各地经济发展水平和二手房市场发育成熟程度不同。东部经济发达地区二手房市场较为成熟，而西部地区相对来说发展较慢，一些城市二手房市场处于起步阶段，交易量较小，市场交易配套机制建设程度较低；一些城市二手房市场处于逐步上升阶段，市场交易量大幅度提高，但交易配套机制建设未能适应快速增长的市场环境一些城市二手房市场处于稳定发展的成熟期，市场交易量很大而且较稳定，相应交易配套机制建设较完善，市场竞争环境也比较成熟。各地区发展不均衡的特点从二手房交易额情况可见一斑，全国主要城市中，有二手房交易额超过１００亿元甚至超过１０００亿的城市，如上海、深圳、北京等；也有低于１０亿的城市，如兰州、长春、太原等，各城市二手房发展情况极不平衡。

　　从２００６年部分城市存量房与增量房的交易面积比来看，上海是１．１：１、北京是０．３７：１、广州是０．６６：１、天津是０．６８：１、成都是０．４１：１。从以上城市来看，比例最高的上海，只有１．１：１，与成熟市场的６：１仍有
较大差距，我国二手房市场的发展具有巨大的市场空间。

　　２、二手房市场发展中存在的主要问题

　　（１）政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度

　　尽管国家政府及相关部门已经意识到我国一、二级市场的发展严重失衡，并进行了几次大的宏观调控，减少了房地产开发的投入，提倡鼓励二级市场的发展，但针对二级市场发展的有关政策制度、法律法规等少之又少。我国在如何发展二手市场、如
何促进一级市场与二级市场互补发展的政策指引上，基本还是“空白”。应该说，国家政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全体现。

　　（２）外部环境及配套设施不完善的制约

　　目前，我国社会信用体系还未完全建立，个人失信的现象还很普遍司法体系尤其在对银行债权的维护方面缺少执行力，使得二手房信贷无法得到有利保障；二手房市场中介机构欠缺规范，存在着恶性竞争，缺乏诚信。这些都严重的扰乱了二手房市场
的有序、规范发展。

　　（３）金融机构对二手房市场的倾斜力度不够，一手房信贷业务与二手房信贷业
务严重不平衡

　　目前，各家金融机构的信贷投入主要集中在房地产开发以及住房一级市场，对二级市场的关注度与支持度不够。尽管近几年，各金融机构开始将目光投向二手房市场，并加大了信贷投入，但相比国外发达银行，无论是业务总量，还是业务结构占比，还
存在着较大差距。据数据统计，美国国内金融机构住房抵押贷款业务中，二手房市场信贷业务占比已超过了６０％，而我国二手房信贷余额只占个人信贷余额的７％。

　　３、对长沙地区二手房市场发展现状的分析

　　（１）长沙地区二手房市场还处于起步阶段，与其他地区相比，存在一定差距。从住房一、二级市场关系来看，长沙二手房市场的交易量与一手房市场相比，仍有较大差距，其交易量之比为１：３，与目前上海、南京、深圳等城市比值１：１相比较，
可以说长沙住房二级市场才刚刚起步，这就需要政府及职能部门和金融机构以及中介服务机构共同培育，加大二手房信息平台的建设力度，为二手房交易构架畅通的桥梁，加速长沙市住房二级市场快速、稳定、健康的向前发展。

　　（２）近几年，在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机行为得到了抑制，房地产开发仍保持较快增长，房地产市场供需两旺，商品交易量大幅增长，尤其是二手房交易增速较快，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。长沙
地区二手房市场发展迅猛，交易量大幅增长。２００６年全市二手房成交面积２１７．７９万平方米，成交金额４３．３７亿元，成交套数１９２１８套；与上年同期相比分别增长１６．１３％、２８．６６％和１２．０９％。

　　（３）长沙市二手房市场高速发展时机已经逐步形成，需求不断增长，市场潜力巨大。二手房市场的活跃表明，长沙市房地产市场正逐步走向成熟。成熟的概念是什么？实际上从国外的房地产中介发展经验我们可以看到成熟的中介市场是一手房交易量与二手房交易量的比例是１：４，也就是说，一套新房的销售会带动４套二手房的出售。比如，香港的房产交易中二手的交易占了９０％，新房只有１０％。目前我国的二手房市场还远远落后于国外，相对比较成熟的有上海、南京、深圳等城市，这些地区的比值为１：１。而长沙地区的这个比例还在２．５：１左右徘徊，这就意味着二手房市场还有很大的上升空间，其根本原因在于以下几点：

　　①二手房本身的优势所在。二手房虽然有房龄较长、户型过时的缺点，但它相比一手房，却有几大优势：（１）价格便宜。二手房最大的优势就在于其价格便宜。（２）选择空间大。二手房房源市场大，从低廉混合房到高档社区，应有尽有。买者的
选择余地大。（３）配套完善，社区环境趋向成熟，二手买家可坐享其成。不少位新楼盘于尚未形成浓郁生活氛围的新区，完善程度远不如成熟大盘或老城区。（４）现房交易，购买风险较小。大多数二手房是现房，房屋的结构、布局等硬件设施都可以
实实在在考察清楚。二手房周边配套、交通、物业管理等都已成型，可以做到明明白白交易，透明度大。（５）可以省却装修。二手房大都为以前业主所居住使用过的房子，房子本身装修已经完毕，甚至送全套家具家电，买主可以省掉一大笔装修费用和劳心劳力的装修过程，即买即住。（５）交易手续便捷。买产权清晰的二手房，签定房地产买卖合同后，就可以力、理产权变更、产权过户等手续。而购买新建商品房，产权证办理往往没有一个确切的时间。

　　②居民的阶梯消费观念的形成。长期以来的“旧不如新，二手不如一手”的消费观念影响了人们对购房的市场判断，但随着购买力有限这个现实问题的尖锐化，大家的阶梯消费观念已经慢慢形成。

　　③随着长沙市经济越来越活跃，外来人口、流动人口也日益增力口。

　　④在政府宏观政策的调控下，尤其是从２００３年以来，陆陆续续地出台了有利于长沙市二手房市场发展的政策制度，使得长沙的二手房市场逐渐激活。

　　⑤二手房中介服务品种越发多样化，二手房信息发布平台也不断扩大。

　　⑥金融机构的支持力度加大。虽然由于国家的宏观调控，央行对信贷实行了紧缩政策，各金融机构对于二手房市场越来越重视，各家商业银行与房屋中介机构、买卖自然人的二手房按揭合作也越来越密切。

　　４、对二手房市场发展的建议

　　（１）政府政策要先行

　　涉及两个方面的问题一是政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范，如严格防范二手房投机、炒房行为，规范中介的经营等。二是政府及主管部门应该从“偏重一手房市场”的政策向“一手、二手一起抓”的政策进行转移，
给予二手房市场更多的政策支持。２００６年国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》等文件，规定个人所得税在存量房交易当中必须交纳，而一直没有征收的土地增值税也要征收。这些文件精神尽管目前还没有在湖南推广执
行，但未雨绸缪，政府及相关部门应该针对这些文件，制定相关的指导性价格或双方协议价格以及对二手房实行税收优惠政策等一些行之有效的举措来刺激二手房市场的继续“升温”。

　　（２）加强对中介服务机构的监管

　　目前长沙市房地产中介机构队伍不断壮大，中介服务的种类也越来越多样化，中介机构与二手房市场的默契度也越来越高，一批注重服务、操作规范、口碑较好的中介公司越来越赢得消费者的信赖。但是，长沙市目前的房地产中介还欠规范，一些中介机构缺乏诚信，欺骗顾客及银行，行业里利用信息不对称、收费不透明等现象也屡见不鲜，对客户缺乏诚信度及专业的增值服务。中介机构要在市场管理部门的指导下，依托行业协会，切实加强房地产中介公司的市场准入和监督管理，建立房地产中介公
司诚信、合法经营档案系统，接受社会监督，并对业务规范的房地产中介公司进行年度评优和对外宣传，树立行业榜样形象，改善房地产中介公司在市民心目中的形象，促进本行业的发展。政府还可以与专业的房地产中介公司合作，以政府的名义定期在
主要媒体上发布各区域二手房市场交易价格市场行情，指导市场交易价格，提高交易透明度。对于房屋中介，目前北京有关部门只有两种监管办法，一是工商部门检查营业执照，二是房管局对中介资质进行年检。北京市的主管部门也通过评选“诚信中介”
以推进行业的规范运作，但标准比较虚，约束力较小。政府出面进行这样的评选后，一旦中介公司出现问题，容易对主管部门的形象带来负面影响，可以由行业协会出面来组织，政府则加强对行业协会的扶持和市场准入管理，这样更有利于中介市场内部
的整合与规范。

　　（３）加大金融服务力度

　　由于二手房所表现出极大的市场潜力，吸引了众多的商业银行纷纷聚焦于此，竞相推出了“个人再交易住房贷款”业务，即“二手房贷款”业务。各个商业银行现在对二手房市场的介入已经越来越深入，但从长沙市二手房市场所反馈的信息来看，目
前各个商业银行所提供的二手房按揭贷款服务方面存在的一些不足的地方有：一是由于宣传力度不够，许多中介以及买卖双方对商业银行按揭流程不熟悉，在操作上存在隔阂；二是商业银行没有对该项业务给予足够重视，无持之以恒的合作态度；三是由
于二手房贷款存在交易真实性、抵押、价格波动、贷款人资料可信度和中介资信等五个方面的风险，造成一些商业银行的二手房贷款审批手续太过繁杂，审批时间过长。针对这些情况，各个商业银行应该思考如何调整自己的房地产信贷政策，在抓好服务，
加强服务品种宣传的同时积极跟进市场，是促进二手房市场发展，同时也壮大自身的关键所在。各个商业银行银行要在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，从源头控制，加强贷前审查和还款跟踪，建立对逾期贷款的预警和催收机制。在选择评估机构、房屋中介机构方面，银行可与一些资质比较好的评估公司和房屋中介公司合作，使其为商业银行承担二手房交易服务、交易风险保证、评估咨询和大量的贷前审查和服务的工作，提高工作效率。

　　２００７年１月２４日，国家建设部、中国人民银行发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称通知），要求建立存量房交易结算资金管理制度。这标志着我国二手房资金结算模式的重建。根据《通知》，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金，商业银行对此要进行监督，保证款项专款专用。这一制度与商业银行的个人再交易住房业务密切相关，该制度的实施也为商业银行拓展业务，降低个人再交易住房贷款业务风险创造了有利条件。存量房交易结算资金管理制度出台后，无疑断了中介以客户资金生财的后路，将催生新的二手房房地产经纪机构赢利模式，建议各商业银
行针对存量房交易结算资金管理制度实施后的新情况，对个人再交易住房贷款业务规章制度进行梳理，及时开发适应存量房交易结算资金管理制度的贷款产品，或者加大原有适合于二手房交易资金支付方式产品的宣传和营销力度，如建设银行的“百易安”
产品。

　　综上所述，就是建立一个完整的“生态链”市场结构，一手房、二手房市场相互作用，相互促进，相互关联，政府、房地部门、开发商、中介、银行、买卖自然人，都应该成为这个“生态链”的一部分，有政策扶持，有中介、银行的服务，有开发商根据市场需求的调控，有政府对二手房市场的调控，实现一手房、二手房结构的合理化，满足不同的市场消费需求。（建行华兴支行　胡昌平　刘清平）