关 键 词：	房地产 市场 预测
信息整理：	慧典市场研究报告网 http://www.hdcmr.com/
信息来源：	搜房博客 曾学锦
发表时间：	2007年12月24日

　　临近岁末，关于“07新政”和“08年房价”是大家最关心、最敏感、最迫切的问题。特别是针对2008年成都房产市场欲“牛”还欲“熊”？通过对成都房地产市场发展状况上看，成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。
 
　　一、2007年新政回顾及解读
 
　　金融方面：
 
　　新政扭转房东强势态度 二手房掀起“杀价”风潮
 
　　新政了，我们不买房了？
 
　　新政下购房者“左右为难”
 
　　•连续五次提高存贷款利率，基准利率调整至7.83%,利率下限调整至6.66%、个人住房公积金存款基准利率调整至5.22%。
 
　　•国务院决定自8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。
 
　　•中国人民银行、银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。
 
　　税收方面：
 
　　•国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。
 
　　•讨论物业税的征收
 
　　•增加二手房的个人所得税；
 
　　土地方面：
 
　　•土地分小宗出让
 
　　•严厉查处闲置土地；
 
　　政策方面：
 
　　•90/70方针
 
　　•整顿市场次序打击捂盘惜售等
 
　　中国的房地产市场的特征带有明显的政策性。除了国家经济支柱行业这一的特征外，其带动产业产值远远大于本身所占的比重。为了确保宏观经济的稳定健康发展，政府对房地产在不同时期采取了明显不同的政策导向，非理性发展之中糅合重重政策变局。
 
　　从“8.31”土地政策到“国六条”再到新国土政策，标志着中国政府探索房地产市场宏观管理科学化、合理化道路的全过程，最终着力于治理房价失控的内在因素入手——“土地的透支”、“购买力的透支”。
 
　　“8.31”犹如打开了房价飞奔的“盒子”，拉开了土地有限供应的序曲，使得房价如脱缰野马，一发不可收拾; “国六条”的出台无疑是让开启的“盒子”开始合拢并将无限供应的概念抛给市场；然而“国六条”细则将绝大多数的户型都限制在90平米以内，对其增值空间无形中就设置了一个“天花板”，必将极大的削弱投资性购买，有效抑制房价的飙升。但细则之中，“从六月一日起，建筑面积90平方必须达到开发中面积的70％以上”，以及“城市经济实用房土地供应量不低于居住用地的70％”两项条款，颇有“用力过猛，过渡行政”之嫌。
 
　　新国土政策，“将土地出让金纳入预算，收支两条线，确保社会保障和基础建设”，有效遏制了地方政府“透支土地”。而“社会保障性”的投入一旦得到保证，“民生”得到保障，商品房的价格就与“政治”和“社会稳定”无关，商品房就还原为商品的本质，价格随行就市，任由有钱人去“游戏玩耍”。
 
　　同时，商品房房价和地价的高迄，还正好可以保障社会福利性的建设顺利完成。商品房的“油”和社会福利房的“水”彻底分开。
 
　　将市场和福利间的关系分开，让市场自身去完善房地产业的发展，用政府将土地出让中的收入，投入到解决社会民生的安居房的修建中，以此去解决社会福利的问题，使产业政策回归到公共政策上来。
 
　　房地产市场宏观管理开始步入科学化、合理化进程，中国房地产行业也将进入可控性发展阶段。
 
　　二、我国房地产市场宏观调控的必要性
 
　　在我国，房地产业除其本身属支柱产业之外，还带动着诸多相关产业，如钢材、水泥、物流、建筑、装饰窗体顶端窗体底端装修、物业、家具、家电等；具估算，其带动产业产值是本身的1.2倍，现在房地产占国家GDP约10%，加上产业链上的相关产业产值，将占到GDP的20%以上，可见产业链条之长，关联度之高，在国有经济中所占比重之大。
 
　　房地产属性较为复杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，又同时具有投资和消费的功能。
 
　　房地产业是资金密集型产业，与金融业关系紧密，若房地产的非理性繁荣成分过大，就易形成泡沫，便容易引发地产金融风险，必然危及国有经济主角地位。
 
　　根据中央对经济的宏观判断，经济已开始出现过热。将国有经济带向“康庄大道”而非“深渊泥潭”，政府采用提高首付款成数，增加第二套住宅的按揭利息，严控信贷规模，征缴土地增值税等非市场的手段，让房产市场的“阴天”提前来到，把即将演变出来的泡沫提前刺破。其影响对房价将是长期的。
 
　　所以，为了中国房地产市场能够以合理态势稳步发展，短期内的房价进行震荡整理是必要的，效果也是立竿见影的。
 
　　三、成都房地产市场现状及未来走势
 
　　2007年，雅居乐、恒大、金科、广州富力、新鸿基、香港新世界、九龙仓、七匹狼、华宇、珠江投资、首创以及和黄等大牌开发商有史以来首次云集于成都地区，其拥有雄厚的资本和强大的品牌的共性为成都带来了大量外来资金，使得成都地价得到全面大幅上涨。
 
　　然而，随着城市化进程与城乡一体化程度的提高，“新试验区”的建设对成都经济结构、城市人口，资金总量等各方面都将进行合理优化，加速资本进入商业地产的步伐。同时，对于城市辐射力及城市功能都会有所提升。
 
　　城市群落的逐渐形成也是必然趋势之一，市场的漏斗效应为之更加突显。成都的发展将趋于前沿城市，势必更加繁荣。
 
　　但行业竞争加剧，开发商生存的空间越来越小，惟有强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率，做足产品性价比，才能在跌宕起伏的房产大势之中形成可持续发展，立于不败。
 
　　综上所述，成都房价还具有一定上浮空间，关键在于如何作好资本运营与系统管理。短期内房价的走势，在曾经的一段时期内，由于全社会普遍对房价上涨的预期，形成供应决定需求的格局。而如今，政府从金融手段控制需求源头，市场的走向，又再次回到消费者手里，由需求，由供求间的关系，决定住宅的价格。
 
　　就成都房地产2008年发展态势而言，必然是调整中，稳固发展年。国家调控的政策，短期内不会有太大的改变。中央将以此彻底改变几年来，房价越控越高的局面，遏制房价爆炸性增长的势头。加之中国经济宏观已出现过热的势头，因而中央对房地产“矫枉过正”也在所难免。
 
　　成都房地产总体仍处良性营运期。今年较大幅度的房价增长，也属对成都房价仍处低位的补涨。当然，免不了有来自国内外的开发商对成都看好，加速进入成都，从而形成房价增长中的推波助澜的结果。
 
　　成都总体的房价，如今还没有回头的理由，房价的增长周期，仍处向上的成长过程，远谈不上到顶。又因成都目前的购买群体，纯投机的行为仍较小，因而，二手房价格大幅下滑的几率很小。持有者，最多降低资产增速预期，或做更长远持有准备，不必降价出手。对住宅一级市场，则难免有部分开发商，出于企业现金流的角度，作更多的促销行为，乃至不得已降价出逃。因此，成都的房价，仍是远期价格稳定增长，近期难免有所徘徊。