营销大师米尔顿·科特勒日前与中国房地产界人士探讨了中国房地产行业的融资问题。他认为中国的房地产产业需要更发达的融资渠道以及抵押方式。中国现在正在尝试房地产信托基金，随着中国政策发生变化，中国的房地产业将会越来越好。在商品房开发方面，美国的机会已经非常少了，这迫使美国的开发商从海外寻找新市场。目前，摩根斯坦利已向中国房地产投资3亿，估计，在未来2年海外将有更多投资流入中国房地产市场。

　　中国房地产企业承担了规划设计、建设、销售以及售后服务等太多的社会责任，这是中国房地产企业共同面临的问题。对此，科特勒表示，中国的房地产市场与美国有很大不同。因此，海外投资机构进入中国要充分考虑风险问题。通常美国开发商在国内开发项目回报是15％至20％，但在中国预期回报则要拿到35％甚至40％。

　　科特勒介绍，房地产业在美国是一个非常成熟的产业，而且它的效率非常高。在美国房地产业的层次分得非常清楚，房地产开发公司搞住宅开发的一般很少做商用房的开发和机构用房的开发。此外，房地产相关领域的服务例如房地产融资、抵押贷款、房地产销售房地产物业管理等也有明确细分，分别由不同机构来做，开发商只须专注于将盖房子和为建房融资。美国有非常高效的保险机制保证购房者的合法权利。规定，如果开发商建造房子前不购买足够的保险，该房地产项目根本不会允许开发。此外，美国的开发商和地区性或者全国性的房地产经销商建立合作伙伴关系，房地产销售公司又和银行建立有合作伙伴关系，负责房地产的抵押或购买房地产产品融资，具有非常好的循环系统。

　　科特勒认为，外国投资商要在中国进行投资所选择的将是具有非常卓越的建筑品质，有非常好的营销计划和需求的项目，并且最重要的一点是要看开发企业对项目的可行性研究。而国内很多开发企业规模很小，做这种非常专业的可行性研究有一定的难度，这成为吸引海外投资的一大障碍。