鉴于房地产业在国民经济中的重要地位及其与银行业的紧密联系，宏观调控下的房地产市场走势及其对银行业的影响，正在引起人们的广泛关注

　　1、近年来房地产宏观调控取得积极成效

　　针对我国房地产市场出现的投资过热、房价上涨过快的情况，有关部门陆续出台了一系列针对性的宏观调控措施：

　　1、货币政策持续从紧2007年以来，央行先后15次上调存款准备金率，6次加息。2008年以来，监管部门又实施了信贷规模控制的窗口指导政策。存款准备金率的提高尤其是信贷规模控制，明显抑制了商业银行的贷款能力，从而影响了对房地产业的贷款供给规模与增速。加息则导致贷款成本上升，会在一定程度上抑制居民及企业对房地产贷款的需求。

　　2、加强土地管理2007年国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》，该规定提高了国有建设用地有偿使用的透明度与土地使用权出让的收益，为国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度的出台，以及物业税的征收提供了法律依据。国土资源部、财政部和人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》。该办法增强了政府土地储备机构的融资能力、管理能力和对土地市场的控制能力；加大了对闲置土地的清理整顿力度和对开发商囤地行为的约束力度，有利于增加土地的有效供应。

　　3、深入推进土地有偿使用制度改革

　　2008年1月，国务院颁布了《关于促进节约集约用地的通知》，该政策加强了对闲置土地、未利用地和废弃地的使用管理，健全了节约集约用地的长效机制，有效打击了开发商违规囤地行为，保障了商品房的及时、有效供应。

　　4、出台第二套房贷新政2007年9月，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。该通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，住房消费贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。12月又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。该补充通知则对第二套房的标准进行了界定，明确规定以借款人家庭为单位认定房贷次数。以上政策的颁布提高了购房者的资金成本，一定程度上抑制了房地产投资性需求，有利于降低投资性购房对房价的推动力。

　　从总体上看，上述四个方面政策法规的出台，有助于规范房地产市场秩序，抑制市场投机行为，对未来房地产业的健康发展具有积极作用。

　　2 宏观调控下房地产市场出现新变化

　　2008年以来，随着宏观调控政策的持续和美国次贷危机导致的国际经济环境变化，我国房地产市场开始出现一系列新的变化。

　　今年初，万科董事长王石抛出了房地产业的"拐点论"，认为，2008年的楼市势必迎来房价震荡、拐点凸显，随后万科在全国掀起一场楼市降价风。 3月份，北京SOHO中国董事长潘石屹又再次提出了中国房地产业的"百日剧变论"，认为受国际资本市场"惨淡"和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。与此同时，一些开发商为解决资金缺口，开始放慢拿地速度，甚至退地、延迟支付土地出让金，通过降价、整售、股权出售、合作等方式，加快项目回款，以及承担高利率的民间借贷等方式，来度过融资困境。在观望气氛的影响下，深圳、广州等城市的房价开始持续下跌，一些楼盘价格与最高位时相比，已经跌去30%，一些业主的房产变成负资产，个人房贷开始出现"断供"现象。

　　经过综合分析，我们将2008年以来我国房地产市场的发展归纳为以下几大特点：

　　1、国房景气指数持续回落，房地产投资仍快速增长

　　2008年6月份，我国房地产景气指数为103.08，比5月份回落0.26点。这是自去年12月份以来连续第7个月下滑，但房地产行业仍处于景气空间。

　　与此同时，房地产开发投资的增速并未放缓。2008年1-6月，房地产开发投资同比增长33.5%，仍处于高位增长。但在信贷持续紧缩的格局之下，随着市场观望情绪的弥漫，企业投资的意愿和后续动力均显不足，房地产投资高增长的持续性不强。

　　2、全国房价涨幅逐渐回落，不同城市间价格变化差异较大

　　2008年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。这是今年以来（截至6月）涨幅较上月回落最大的一次，也是今年以来涨幅连续第6个月回落。6月份，新建住房销售价格环比涨幅较大的主要城市包括：兰州2.6%、济宁15%、济南 1.4%，温州和岳阳均上涨1.2%等。环比价格降幅较大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和无锡-0.4%等。

　　3、全国主要城市住宅销售面积负增长，房地产市场观望气氛迅速蔓延

　　进入2008年以来，全国尤其是主要大中城市的住宅销售面积均出现同比下滑。今年前五个月，全国住宅销售面积同比下降6.5%，而深圳、北京、广州三个城市的住宅销售面积同比下降都超过30%，分别是-68%、-54%和-32%。这说明在持续的宏观调控和国内外经济环境变化的影响下，我国房地产市场的观望气氛已经开始迅速蔓延，前几年房地产市场需求火爆的局面将在短期内难以再现。

　　4、信贷紧缩与销售放缓导致房地产行业资金链全面趋紧

　　作为典型的资金密集型行业，房地产行业的兴衰与资金的充裕程度息息相关。一个可以直接观察的现象是，国房景气指数的历次下降都与房地产资金来源指数的下降如影相随。从去年12月至今年6月，国房景气指数已连续出现七个月的下滑，这也是2000年以来国房景气指数的第四次持续下滑。资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。

　　如果我们对国房景气指数2000年以来的历次下降做分解分析，可发现信贷紧缩对国房景气下降的影响，甚至超过销售增速下降所带来的影响。而信贷紧缩的格局如有所改善，也会带动房地产景气度的提升。如2004年2月至2005年12月，国房景气指数持续下降近两年，此后随着贷款增长扭转下降的趋势，虽然当时房地产市场的销售仍然在下滑（定金及预收账款增长率为负），房地产行业景气度也开始回升。在下半年信贷有所放松的情况下，则国房景气指数或会恢复上升。

　　5、房地产市场供求失衡，预示未来房价将继续下跌

　　2008年1-5月，全国商品住宅竣工面积增长18.7%，销售面积则下降6.5%，一改前两年供应增速回落、销售加速上升导致销售竣工比大幅攀升的态势，供应的释放和需求的萎缩已经相当明显。前5月销售均价同比增长6.5%，回落至2004年以来的最低水平。如果需求进一步萎缩，下半年的销售均价可能进一步回落至零增长水平。

　　分地区来看，目前上海仍然是供求矛盾最为突出的城市，也是预期调整时间最短的区域；北京未来3-6个月的价格下降压力较大。深圳从本地需求的承受能力来看，仍然有下跌空间。中部城市中，武汉未来供应持续扩张，需求严重萎缩，房价下降压力大。

　　房地产市场价格波动对银行业的影响

　　当前，存在着房地产市场价格持续下跌的风险，而房地产市场价格的下调对国内银行体系的负面影响主要有三个方面：一是住房抵押物的风险；二是个人住房按揭贷款的风险；三是房地产开发商银行信贷的风险。

　　1、房价下跌影响银行房地产抵押品价值，威胁银行资产质量

　　房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，目前房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌，从而使银行信贷风险开始暴露出来。

　　住房抵押贷款目前是国内银行体系面临风险较高的一部分资产。因为当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2008年6月底我国人民币贷款余额28.6万亿元计算，那么，就有18万亿元以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中。

　　2、房价下跌导致个人住房抵押贷款出现断供，增加银行不良资产从央行提供的数据看，到2008年3月底，我国个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么，整个国内银行体系不良率将增加11%。

　　3、房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险增大

　　根据央行公布的数据，2008年3月末，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.6%左右。假设出现最为极端的情况，即假定到2008年一季度末，所有房地产开发贷款都成为不良贷款，那么，整个国内银行体系不良率将增加6.6%。

　　综合上述分析，我们得出以下结论：

　　第一，我国房地产宏观调控政策作用开始显现，当前国内房地产市场在景气程度、房价涨幅、销售面积以及资金供应等方面都出现不同程度的调整。但迄今为止的调整只是局部性的，总体调整程度仍属基本合理范围。

　　第二，从房地产市场的供求情况分析，目前市场供应的释放和需求的萎缩，导致市场供求迅速失衡，未来房价仍有继续下降的可能，前景不容乐观。

　　第三，迄今为止，房地产市场的调整并未对商业银行贷款造成明显负面影响。但如果国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在房地产抵押品价值、个人住房按揭贷款以及房地产开发贷款三种资产上的损失叠加，将给整个银行业造成一定程度的打击。