陈伟选择在10月来临前将楼盘均价下调10%与"金九银十"的楼市销售行情无关。作为塘厦镇最顶尖楼盘之一的开发商，陈伟坦言有着自己的苦衷。

　　9月20日，银行一纸"还款通知书"送达陈伟手中：开发项目时从光大银行借来的9500万资金一个月后到期。"公司在资金链上暂时出了点问题。"陈伟手下的一位高管说："我们必须在10月底前将资金回笼以偿还债务。"

　　陈预期楼盘销售的每平方米均价4700元，下调10%意味着房价将在4200元/平方米上下徘徊。

　　其他在塘厦镇有房地产项目的开发商显然早已了解到这一信息，9月20日前后，即将在国庆期间推出的5大楼盘均宣布价格将会有所下调。

　　房地产商的资金链

　　相对于陈伟的无可奈何，长安金沙花园的开发商显然底气更足。"我们将每平方米均价定在5500元。"

　　自2007年冬以来，东莞市区楼盘价位"4字开头"已成为主流，地处长安的金沙花园缘何又如此高调？据悉，除了自身出色的软硬件条件外，开发商手中的资金链给足了金沙的勇气。相对于其他一些中小型房地产开发公司，金沙开发商并不怎么担心资金回拢的问题。

　　陈伟的公司在深圳，除了在塘厦的这一项目外，在莞仍有三处在建项目，在建项目还必须有新资金注入才能继续运转，再加上银行增加催促还贷力度，陈形容目前公司的状况是：腹背受敌。

　　"以前的策略是借新还旧，也就是说从别的银行贷款偿还旧的债务。"陈伟说，这亦是房地产商惯用的融资方式，"但现在，显然不行了。"

　　此前的8月26日，人民银行、银监会出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构加强信贷合法合规审查，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。《通知》一出，部分开发商骤然紧张。

　　在和银行数次磋商后，陈伟认为这笔9500万元的贷款"贷新还旧"的可能性微乎其微，在这一最原始、最常见的办法失灵后，陈无奈选择降价，以期迅速回笼资金，"担心资金链断裂，那样公司麻烦大了。"

　　"一年前开发商坚挺房价不下调，除了楼市的火爆外，另一方面从银行获得资金的通道也给了开发商不少勇气。"陈伟坦言，而央行和银监会在近一年来的银根紧缩政策，尤其是《关于金融促进节约用地的通知》下达后，银行对地产商的关系，让人想起1997年亚洲金融危机那阵。

　　银行仍旧"扎紧口袋"

　　7月中旬，位于莞城中心位置的一家楼盘有意将其新推项目直接降价1000元，此后实际降价为每平方米500元左右。

　　"银行借款根本没有好转，一笔贷款根本解决不了问题，最好的办法是依靠销售回笼成本。"9月24日，开发商对本报记者说。

　　东莞中原地产研究部经理车德锐说，目前东莞房地产开发商是"三分天下"：深圳房地产商、广州房地产商以及资金量本不太富余的本土房地产商，"地产的特殊性，注定诸多公司或多或少在资金链上存有担心。"只要资金链一有问题，"开发商首先想到的是回笼资金，降价促销便是最有效率的办法。"

　　去年下半年，随着外贸的不景气，东莞就率先感受到了楼市冬天的来临。万科在广东的降价，最先就是在东莞以"团购价"形式爆发。中天力通营销部一位负责人说，因为楼市的低迷，东莞有近三成的开发商资金回笼受到影响。

　　与此同时，银行贷款也在进一步紧缩。广发行东莞分行姚宏军坦言，目前房地产开发商能够贷到的款已经越来越少。"银行的政策是保优，仅有前几位的房地产开发商仍然可以保证得到银行的贷款，中小规模的开发商已开始出现贷款困难。"

　　8月4日，央行宣布对全国性商业银行在原有信贷规模基础上上调5%，对地方性商业银行调增10%，新增贷款额度约为1800亿。但据银行人士表态，此次松绑并不会惠及楼市。而本报记者从各商业银行了解到的信息是，目前仍无房地产商从这笔上调的信用贷款中获益。

　　车德锐分析，银行对房地产开发商贷款"扎紧口袋"，其中一个主要原因是担心楼价下跌，放贷的楼盘资产出现资不低债的情况。

　　本报记者在采访中发现，包括在莞的工商银行、建设银行、光大银行都对东莞地产的风险评估做出下调。"银监会对审核要求方面有所提升，单企业财务审计要求比此前要严格谨慎得多。" 姚宏军说。

　　根据央行《2008年上半年房地产信贷形势分析报告》，目前房贷存在三重风险：一是部分房地产开发企业资金日趋紧张可能造成开发不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。姚宏军说，今年以来，央行的政策都是收缩银根、提高利率。在这样的政策背景下，没有人会为地产开发商承担这个风险。

　　降价逻辑

　　一方面银行对房地产开发商贷款"扎紧口袋"，一方面楼市低迷导致资金回笼过慢，东莞房地产商正面临着一个寒冬。

　　但对普通民众而言，这或许是个好事：房价下跌，其持币价值将相对上扬。

　　中天力通黄强民认为，在这种意义上，银行与房地产开发商、消费者三方之间陷入了一个逻辑链条：房价下跌--银行银根紧缩，开发商贷款难度加大--资金链有可能出现问题急需回笼资金--可能导致房价下跌--消费者受益。

　　在链条的第一个环节，黄强民认为，房价下跌，银行对地产的风险评估也一路下滑--而评级越高，贷款额度越大、利率可下浮空间也越大。"对房地产开发商而言，这是一个恶性循环。"黄强民说，据他了解，东莞已有小部分房地产开发商陷入了这个逻辑链条之中。

　　黄强民认为，东莞房地产商要"解套"，还得依赖国家的宏观调控政策，以降低银行风险。"银行现在最担心的是，所批的项目一旦因为宏观政策改变，就有可能形成不良资产。"

　　无论是对普通民众还是房地产开发商，现在最关心的问题莫过于部分公司因资金问题而选择降价促销，会不会影响整个东莞楼市价格走势？

　　黄强民对此的分析是：或大或小，影响是必然的。"如果宏观政策和楼市大势维持不变，这种影响将会越来越大。"