编者语 金鸡啼鸣的2005年渐行渐远，盘点全年经济金融形势令人豪情满怀：宏观调控各项措施逐步落实到位，国有银行股份制改革棋至中盘，农村信用社改革专项票据兑付张弓待发，股权分置改革快马加鞭，汇率制度改革成功着陆，等等。然而，当世界的目光齐聚在中国经济金融这些重大事件的进程上时，中国老百姓更多关注的还是在看得见、摸得着的衣、食、住、行上。2005年，关于“住”，几乎成为老百姓辗转反侧的梦魇。

      宏观调控以来我国房地产业的反映最为敏捷，房价起起落落，房地产投资此消彼涨。那么，宏观调控对房地产业尤其是中、外资房地产企业的影响到底如何？重庆外汇管理部对此展开了专项调查。记者了解到，此项调查发现，宏观调控抑制了中资房地产企业的投资冲动，但对外资房地产企业影响甚微。

      调查显示，中资企业房地产开发受宏观调控的影响比外资企业明显。首先，中资企业投资增幅大幅下降，而外资企业增幅由降转升。2004年，中资企业房地产开发完成投资353.44亿元人民币，同比增长18.13%，增幅较2003年下降27.38个百分点。外资企业房地产开发完成投资39.62亿元人民币，同比增长37.24%，而2003年同比下降25.69%，完成投资由降转升。其次，中资企业施工面积增长放缓、竣工面积下降，外资企业施工、竣工面积止跌回升。2004年，中资企业房屋施工面积5639.1万平方米，同比增长17.3%，增幅较2003年下降8.6个百分点；房屋竣工面积1401.9万平方米，同比下降10.2%，增幅较2003年下降34.6个百分点。同期，外资企业房屋施工面积、竣工面积分别为521万平方米和132.7万平方米，同比增长8.9%和14.8%，而2003年同比分别下降19.5%、14.5%，二者均止跌回升。第三，中资企业房屋销售面积同比下降，外资企业快速上升。2004年，中资企业销售商品房面积1211.9万平方米，同比下降0.9%；外资企业销售商品房面积105.2万平方米，同比增长12.2%。

      再看外资房地产企业，利用国内外两种资源优势明显。一组数据表明，外资房地产企业境外借款成倍增长。2005年上半年，境内外资房地产企业境外借款10197万美元，同比增长2.3倍多。同期，中资房地产企业未发生一笔境外借款。同时，外资房地产企业境内融资优势也十分明显。从房地产企业房屋施工、竣工合计面积得到国内贷款支持来看，2004年，重庆市外资房地产企业每平方米施工竣工面积得到的国内贷款支持为1034.2元人民币，中资房地产企业仅为519.4元人民币，外资企业得到的国内贷款支持是中资企业的2倍。此外，根据2005年6月末重庆市房地产业贷款余额前50家企业的情况看，外资房地产企业平均贷款余额达4.93亿元人民币，中资房地产企业则为3.20亿元人民币，外资企业平均贷款余额是中资企业贷款余额的1.54倍。

      如此差异，原因何在？业界人士指出，有关政策的不协调导致中外资房地产企业表现各异。

      一是产业政策对外商直接投资房地产限制较少，外资流入房地产受到地方政府鼓励。根据《外商投资产业指导目录（2004年修订）》，外商投资普通住宅的开发建设属于鼓励项目。土地成片开发虽属限制外资进入项目，但由于允许采取合资或合作方式进行开发，加之我国旧城改造建设规模大、任务重，实力雄厚的外资企业仍是地方政府主要合资、合作对象。

      二是外汇管理政策中对宏观调控缺乏某些配合，外资流入房地产增势迅猛。例如，新设外资房地产企业资本金流入结汇无政策限制。外汇管理政策对资本金流入结汇管理基本上无限制，外资可通过设立企业形式进入我国房地产市场，资本金流入房地产不断攀升。2005年上半年，重庆市新设外资房地产企业20家，注册资本金17761万美元，投资总额35096万美元，较2004年下半年分别增长53.9%、60.1%、60.4%。同期，外资房地产企业资本金流入13026万美元，同比增长84.1%。资本金结汇统计报表显示，2005年上半年流入房地产的资本金结汇共计13460万美元。再如，中外资企业境外融资管理政策不一致。根据《外债管理暂行办法》，中资企业对外借款需要申请借款指标并经审批，而外商投资企业对外借款只要在“投注差”范围内无需审批，这就为外资企业通过股东贷款或其他举债方式向外融资提供了便利。同时，外资房地产企业还可通过增大“投注差”、短期外债连续借还等方式多借外债，规避外债管理政策的限制。重庆一家外资房地产企业申请增加注册资本725万美元和投资总额2500万美元，顺利获得审批，“投注差”增加1775万美元，由此企业可以举借更多外债，从而轻易规避现行外汇管理政策对企业举借外债规模的限制。

      三是宏观调控下银行房地产信贷政策紧缩，外资企业占用国内资源优势明显。宏观调控背景下，银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制。相对于一般中资房地产企业而言，外资企业在资金规模、经营管理等方面具有优势，银行的信用评级往往较高，更易获取银行信贷支持。例如，和记黄浦重庆公司国内贷款余额高达10.1亿元人民币，重庆庆隆屋业发展有限公司国内贷款余额高达9.5亿元人民币，远高于其他中资房地产企业。

      显然，宏观调控下中、外资房地产企业的表现不可等量齐观，但其“差异性”隐含的要义，给人以启示。

      ——涉外经济部门与国内经济部门发展不协调，行政调控有效性减弱。由于长期以来实行涉外经济优先的政策，涉外经济部门在产业政策、外汇管理政策等享受优惠，使之与国内经济部门之间差异明显，导致涉外经济部门逐渐与国内经济部门相分离，形成自我循环或与国外经济联系更紧密的格局。与此同时，市场经济的不断发展，市场主体对于行政调控方式的规避手段层出不穷，加之政府各部门间政策协调较差，行政调控的有效性越来越弱，此种现象已成当前社会经济发展亟需解决的问题。

      ——开放条件下政策调整必须内外兼顾。宏观调控政策如果只考虑封闭条件下的国内市场均衡，而不考虑开放条件下国内国外市场均衡，最终结果只会进一步加剧国内市场失衡。

      分析可见，国家从信贷和土地两个方面对房地产进行调控，但是，一方面，在国内银行信贷政策紧缩的情况下，外资企业则可从境外多种渠道获取资金，获取国内贷款也较中资企业更具优势。另一方面，土地供应减少和公开挂牌拍卖，推动土地价格上涨，资金实力雄厚的外资企业较中资企业更易获取土地。外资企业并未因宏观调控而减缓投资步伐，外资在市场竞争的有利地位进一步加剧了国内房地产市场失衡。

      由此，业界人士提出：要加强政策配合，提高宏观调控效果。外汇管理政策应及时调整以适应宏观调控需要，特别是完善对外资企业外债的“投注差”管理，配合宏观调控，出台政策对外资房地产企业举借外债进行调节。同时，要根据宏观调控要求，及时调整产业政策，统筹协调发展，提高宏观调控效果，缩小中外资企业的政策差距，改善微观主体竞争环境。此外，业界人士建议：要扩大境内融资渠道，改善企业融资环境。要发挥市场力量，推进房地产企业并购，增强企业开发实力，推动内资房地产企业以联盟形式共同承接城市改造等大型房地产项目，增强其市场竞争能力。在金融支持方面，应推动中资房地产企业通过股权融资吸引社会资金增资扩股，利用信托资金方式吸引民间资本进入房地产市场，以及尽快推出房地产信贷资产证券化产品。