Ⅰ 市场运行情况 3 
   一、二季度房地产行业企业景气程度下降 3 
   二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落 5 
      （一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落 5 
      （二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险 7 
   三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化 8 
      （一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓 8 
      （二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化 9 
   四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹 11 
      （一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长 11 
      （二）土地交易价格平稳增长 11 
   五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓 12 
      （一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显放缓 12 
      （二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位 13 
   六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间 16 

Ⅱ 热点问题分析：宏观调控与房地产业发展 18 
   一、背景篇：房地产市场宏观调控的背景分析 18 
      （一）紧缩型宏观调控政策综述 18 
      （二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一 19 
   二、措施篇：切实加强房地产宏观调控的政策措施 22 
   三、影响篇：宏观调控政策对房地产行业的主要影响 26 
      （一）对宏观经济的影响 26 
      （二）对房地产行业的影响 27 
   四、趋势篇：宏观调控政策的未来走向及其评价 30 
      （一）宏观调控已进入观察期和微调期 30 
      （二）中央银行依然存在继续加息的可能性 31 
      （三）人民币升值的投机压力仍然存在 34 
   五、建议篇：对房地产行业宏观调控政策的建议 37 
      （一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓 37 
      （二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆 38 
   六、风险篇：宏观调控背景下房地产行业的投资风险 40 

Ⅲ 发展趋势预测 43 
   一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动 44 
   二、下半年房地产价格变化的不确定因素增强 45 
   三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现 47 

图表目录： 
图1-1：GDP同比增长率已经连续7个季度在9%以上  3 
图1-2：2005年二季度房地产企业景气指数回落   4 
图1-3：固定资产投资和房地产开发投资增速回落  5 
图1-4：与房地产业相关的建筑原材料价格下降  7 
图1-5：2005年1-6月房地产开发企业资金来源分布情况  9 
图1-6：2000-2005年二季度全国商品房销售价格变动情况  14 
图1-7：2000-2004年商品房年竣工面积与年销售面积对比情况  17 
图1-8：1994-2004年商品房空置率曲线图  17 
图2-1：2004年以来居住价格指数远高于除食品以外的其他各类物价指数的涨幅  21 
图2-2：2005年以来高高飘红的出口业绩增长和相对萎靡的进口增长  35 
图3-1：2005年宏观经济指标预测：短期回落  44 
图3-2：从更遥远的未来回头看：大周期中的小调整  44 
图3-3：经济增长的三驾马车：社会消费品零售额历史和未来预期依然看好  45 
图3-4：1987年至今房地产开发投资完成额增长率变化情况  46 
图3-5：国房景气指数与房地产开发投资指数已呈下降走势  49 

表1-1：1998年以来个人消费贷款和住房贷款增长情况  8 
表1-2：2005年一季度房地产信托发行列表  10 
表1-3：2005年二季度全国土地交易价格指数同比上涨  11 
表1-4：2002-2005年6月我国商品房销售情况  13 
表1-5：2005年二季度35个大中城市房屋销售价格变动情况  14 
表2-1：改革开放以来的五次宏观调控  18 
表2-2：2005年煤、电、油、运、仍然紧张  20 
表2-3：全国个人住房抵押贷款余额占信贷总额比重连年增长  21 
表2-4：“三个八条”的主要内容  22 
表2-5：2004年以来国家颁布的与房地产行业相关的重要政策  24 
表2-6：全国房地产投资占GDP的比重逐年增长  28 
表2-7：房贷利率提高对消费者月供的影响  29 
表2-8：10年来我国银行利率调整基本情况  33 
表2-9：2004年10月29日人民币存贷款利率调整表   33 
表2-10：2005年3月17日金融机构个人住房贷款利率调整表  34 
表2-11：亚洲及主要国家热钱流入量  36 
表2-12：2005年以来海外资本蜂拥进入中国房地产业案例  36 
表2-13：我国现行的房地产税制  39 
表2-14：1999-2003年，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策  40 
表2-15：2005中国房地产上市公司综合实力10强  42 
表2-16：2005中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）10强  43 
表2-17：2005中国最具投资价值蓝筹地产股部分指标  43

    2005年，在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于景气区间。

    2005年上半年，全社会固定资产投资32895亿元，比去年同期增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点。在一系列宏观调控政策的持续影响下，从发展趋势上看，近期房地产开发投资增幅继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响。

    一系列宏观调控政策使市场供求关系明显改善，对房地产热的抑制作用已经初步显现：居民买房意愿明显回落，商品房成交量和居民贷款大幅减少，炒房者的投机行为受到遏制。但与此相矛盾的是商品房销售价格依然呈上涨态势。据国家统计局对35个大中城市调查显示，2005年二季度35个大中城市房屋销售价格同比上涨8.0%，虽然涨幅有所回落，但是环比价格仍在上涨。分析认为，造成当前房价上涨与宏观调控之间发生矛盾，也就是说宏观调控没能调低高房价有着深层次的原因。

    房地产作为第三产业的一个细分产业，在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业发展具有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。因此，在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业开始；但当经济发展到一定程度出现过热时，国家调控经济的政策也从房地产业入手。2004年以来出台的一系列宏观调控政策已对房地产行业发展产生重大影响，房地产业未来的发展趋势将与宏观调控下一步举措以及宏观经济变数息息相关。

    预计2005年我国经济将延续去年下半年景气平稳回落的势头，经济增幅低于上年。房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动，受宏观调控政策影响，房地产价格将在高位趋稳，行业进入中期调整阶段，整体降温将出现。